Нове не означає якісне : що приховують новобудови

Як обрати квартиру на первинному ринку і чому варто рахувати розмір плати за комунальні послуги та інші витрати до придбання нерухомості.

На ці питання відповідає Економічна правда.

Мало хто оцінює повну вартість володіння житлом — Total Cost of Ownership. Тим часом остання складається не лише з ціни на споруду або квартиру, а й з видатків на ремонт, опалення та кондиціонування. Під час спілкування з потенційними покупцями про це зазвичай не говорять ні брокери, ні власники квартир.

Якщо ж сюди додати спільні витрати мешканців будинку на прибирання, ремонт труб, даху та підвалу, вартість опалення та освітлення, стане зрозуміло, що вартість нерухомості необхідно обчислювати хоча б на десять років уперед.

Отже, як підрахувати повну вартість володіння, і про які характеристики квартир варто дізнаватися до здійснення інвестиції у нерухомість?

Наявність лічильників

Квартири у новобудовах, як правило, продаються з усіма лічильниками, включаючи лічильники тепла — ключового складника у платі за комунальні послуги. Зрештою, цього вимагає українське законодавство — будинок не може бути підключений до теплових мереж без лічильника.

З будинковим лічильником у новобудовах усе зрозуміло, а от з індивідуальним обліком ситуація складніша. Здебільшого його забезпечують алокатори — пристрої, що дозволяють поділити витрати тепла між квартирами.

Приладом комерційного обліку такий пристрій не є, однак дозволяє більш-менш точно встановити, хто скільки спожив теплової енергії, хто "прикручував" батареї, йдучи на роботу, а хто — провітрював приміщення.

Польський досвід показує, що мешканці багатоповерхівок з будинковими лічильниками, які ділять спожите тепло на квартири пропорційно до розміру кожної, витрачають на 20% більше, ніж за наявності індивідуального лічильника.

Такий зв'язок між витратами та обліком природний: навряд чи хтось щодня перевіряє покази будинкового лічильника, тоді як індивідуальний лічильник чи алокатор дають щоденну інформацію про витрати, на які споживач може вплинути.

Прилад індивідуального обліку можна встановити самостійно, у Києві це коштує близько 4 тис грн. Однак складність у тому, що такі прилади повинні бути встановлені хоча б у 75% квартир і всі вони мусять бути одного типу.

У зв'язку з цим доведеться співпрацювати з сусідами та ініціювати масове придбання лічильників через ОСББ. Тож, купуючи квартиру, варто дізнатися, чи діє в будинку ОСББ і чи не чинить забудовник перешкод для його створення.

Комфорт проживання та вартість утримання квартири формують будівельні матеріали, системи та технічні особливості, у яких людям зазвичай не хочеться розбиратися. Однак зазирнути за привабливий фасад новобудови корисно.

Наприклад, велику роль грає якість встановлення вікон. Нові металопластикові вікна не обов'язково енергоефективні. Останні вимагають двокамерного склопакета, і хоча б одне скло повинно мати спеціальне напилення.

Якщо система вентиляції передбачає рекуперацію тепла, коли свіже повітря підігрівається від повітря, що виходить з будинку, то у квартиру повертатиметься 70-90% тепла. В опалювальний сезон економія становитиме 50%.

Такі технічні деталі можна дізнатися в акті прихованих робіт і сертифікатах на вироби й матеріали, які були використані при будівництві.

Акт прихованих робіт — документ, що описує деталі будівництва (теплоізоляцію конструкцій, гідроізоляцію фундаменту), які "на око" у готовій будівлі перевірити неможливо, адже вони приховані під шпаклюванням та оздобленням.

Покупець має право на отримання вказаної вище інформації згідно із законом "Про захист прав споживачів". Якщо ж будівельна компанія відмовляється надати відповідні документи, то найімовірніше, що вона їх не має.

"Юридично це врегульовано. Визначення класу енергоефективності є вимогою державних будівельних норм, але нема практики вказувати цю характеристику", — каже керівник Інституту з цивільного будівництва "Київ ЗНДІЕП" Володимир Брунько. Тобто наявність цих документів — ознака добросовісності будівельника.

Якщо компанія відмовляється надавати інформацію, можна звернутися із скаргою до Державної архітектурно-будівельної інспекції. Варто зробити це хоча б із принципу справедливості: за відсутність цієї документації або її невчасне заповнення передбачені штрафи. Зрештою, якщо компанія відмовляється надавати таку інформацію, то такому забудовнику навряд чи варто довіряти.

Перевірити забудовника на добросовісність і будівлю на якість можна через аналіз технічних умов та їх виконання. Технічні умови — це комплекс вимог щодо інженерного забезпечення об'єкта, в якому вказані джерела енергії, води та її відведення, а також місця приєднання до відповідних зовнішніх мереж.

Ці умови складають міські служби, що забезпечують відповідні ресурси, аби в майбутньому будівля могла бути приєднана до міських комунікацій.

Розкрити покупцю виконання технічних умов будівельна компанія навряд чи погодиться, адже це може бути комерційною таємницею. Тоді покупець не буде впевнений у тому, що будівлю здадуть в експлуатацію.